Kryteria wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości nosi nazwę operatu szacunkowego i ma status urzędowego dokumentu. Sporządza ją na piśmie rzeczoznawca. Właściwe oszacowanie wartości nieruchomości ma bardzo duże znaczenie w momencie, gdy chcemy ją sprzedać lub zakupić przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego - bank musi wiedzieć, czy dana nieruchomość będzie dobrym zabezpieczeniem, dlatego musi znać jej wartość. Poznajmy zatem kryteria wyceny nieruchomości.

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie nieruchomości?

Dokonując wyceny mieszkania, domu, działki czy innej nieruchomości, rzeczoznawca bierze pod uwagę kilka podstawowych czynników. Jest to między innymi:

• lokalizacja, która bezpośrednio wpływa na wartość danej nieruchomości. Im atrakcyjniejsze jest jej położenie, tym wyższa będzie jej wartość. A na tym nam przecież zależy przy wycenie mieszkania do kredytu hipotecznego w Rybniku. Wpływ na cenę ma również fakt, czy nieruchomość mieści się w centrum miasta, czy na uboczu, jak daleko znajduje się komunikacja miejska, a także, na jaką stronę wychodzą okna,
• kondygnacja również wpływa na wartość nieruchomości. Dla rzeczoznawcy istotny jest fakt, czy mieszkanie znajduje się na parterze, szesnastym piętrze, czy czwartym piętrze bez windy. Duże znaczenie ma także to, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy,
• parametry fizyczne i rozkład mieszkania - wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości rośnie także jego cena. W przypadku mieszkań istotne jest to, jak dużo mieści się w nim pokoi, jaki jest rozkład pomieszczeń, czy pokoje są przechodnie, a także, czy do mieszkania przynależy balkon, pomieszczenie gospodarcze lub garaż,
• stan nieruchomości, na który rzeczoznawcy zwracają dużą uwagę. Mowa tutaj o dacie powstania nieruchomości, technologii budowlanej, na bazie której budynek został wykończony, rodzaj budynku, stan techniczny czy standard wykończenia.

Jakie są metody wyceny nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny nieruchomości tworzy operat szacunkowy przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego. W praktyce jednak najczęściej stosuje się metodę porównawczą, ewentualnie dochodową – dodaje specjalista z firmy Expert Nieruchomości z Rybnika.

Podejście porównawcze to najbardziej popularna metoda szacowania nieruchomości. Tutaj jej wartość określana jest przy założeniu, że wartość odpowiada cenom za nieruchomości podobne do tej wycenianej. Podejście dochodowe charakteryzuje się koniecznością znajomości dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów z wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych. Podejście kosztowe stosowane jest do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Tutaj rzeczoznawca osobno określa wartość nieruchomości oraz jego części składowych. Natomiast podejście mieszane jest połączeniem podejścia dochodowego i porównawczego, gdzie rzeczoznawca majątkowy porównuje nieruchomości podobne do tej wycenianej oraz dochody, jakie te nieruchomości dostarczają.

Warto również wiedzieć, że niektóre instytucje przyjmują wyceny głównie od wybranych rzeczoznawców, a inne współpracują nawet z konkretnymi firmami i zdarza się, że nie uznają operatów zewnętrznych.